Segurança jurídica no mercado imobiliário: STF debate necessidade de escritura pública

O Supremo Tribunal Federal (STF) deu início a uma análise jurídica que pode alterar significativamente a forma como imóveis são comercializados no Brasil fora dos grandes sistemas bancários. O centro da disputa está na obrigatoriedade, ou não, de escritura pública para contratos de compra e venda que utilizam a alienação fiduciária como garantia, quando estas transações ocorrem fora do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

O julgamento, que ocorria em ambiente virtual na Segunda Turma da Corte, foi interrompido recentemente após um pedido de vista do ministro Luiz Fux. Até o momento, o placar conta com dois votos favoráveis à validade dos contratos particulares, mas a decisão final segue sem data definida para ser retomada.

O conflito entre a legislação federal e as normas do CNJ
A controvérsia gira em torno da interpretação da Lei 9.514 de 1997. Historicamente, essa legislação permitiu que negócios imobiliários fossem formalizados tanto por escrituras públicas quanto por instrumentos particulares com força de escritura. No entanto, em 2024, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) editou resoluções que restringiram essa facilidade, exigindo que apenas entidades autorizadas a operar no SFI fizessem uso do documento particular.

O relator do processo, ministro Gilmar Mendes, posicionou-se de forma contrária à restrição imposta pelo CNJ. Para o magistrado, a autonomia da vontade e os requisitos de validade previstos na lei federal devem prevalecer. Segundo Mendes, os cartórios de registro de imóveis não podem negar o registro de contratos firmados entre particulares se eles cumprirem todos os preceitos legais, independentemente de serem “contratos atípicos”. O ministro Dias Toffoli acompanhou integralmente esse entendimento antes da suspensão da sessão.

Proteção ao consumidor e o papel dos cartórios
Por outro lado, o debate ganha contornos de defesa do cidadão por meio de um parecer da Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon), vinculada ao Ministério da Justiça. Provocada por uma solicitação parlamentar, a secretaria defende que a escritura pública é uma camada extra de proteção para o comprador.

Para a Senacon, o ato de lavrar uma escritura em cartório não é mera burocracia, mas um serviço de esclarecimento jurídico. O órgão argumenta que a presença do tabelião ajuda a coibir cláusulas abusivas, garante que o consumidor compreenda exatamente o que está assinando e verifica a regularidade do negócio, reduzindo as chances de práticas predatórias no mercado imobiliário privado.

O desfecho deste julgamento será crucial para determinar os custos e a agilidade de transações imobiliárias diretas entre pessoas físicas ou empresas que não utilizam o sistema bancário tradicional. Se prevalecer o voto do relator, o instrumento particular continuará sendo uma via rápida e legal; caso a divergência prospere, a escritura pública passará a ser indispensável para garantir a validade desses negócios nos cartórios de registro. Com informações da Agência Brasil