Saiba como declarar no Imposto de Renda os ganhos com aluguel e imóveis

A posse de bens imobiliários e o recebimento de valores decorrentes de locação exigem atenção redobrada dos contribuintes durante o preenchimento da declaração anual do Imposto de Renda. Seja como uma fonte de renda complementar ou como o principal sustento financeiro do cidadão, todos os montantes oriundos de aluguéis precisam ser reportados à Receita Federal. O modelo de preenchimento, contudo, é ditado pela natureza jurídica de quem ocupa o imóvel e usufrui do espaço.

Para evitar cair nos sistemas de malha fina do órgão federal, o proprietário deve separar os contratos vigentes e identificar o perfil de seus inquilinos. A legislação tributária divide o fluxo de recebimentos em duas categorias específicas, aplicando penalidades e obrigações mensais distintas para cada uma delas.

Origem do pagamento do inquilino define o modelo de recolhimento do imposto
Quando o contrato de locação é firmado diretamente com uma pessoa física, a Receita Federal determina que o recolhimento tributário ocorra de maneira antecipada e mensal. O investidor deve utilizar o sistema do Carnê-Leão para calcular e quitar o imposto devido mês a mês. No momento da prestação de contas anual, esses dados consolidados devem ser transportados diretamente para o campo de rendimentos tributáveis recebidos de pessoa física/exterior.

Por outro lado, caso o imóvel esteja locado para uma pessoa jurídica — como uma empresa, escritório ou estabelecimento comercial —, a dinâmica se altera. A responsabilidade por reter o imposto e repassá-lo ao Fisco recai sobre a empresa inquilina. O proprietário deve, portanto, lançar os totais na ficha de rendimentos tributáveis recebidos de pessoa jurídica. Para os contribuintes que negligenciaram o preenchimento do Carnê-Leão ao longo do ano, o próprio software oficial da Receita Federal efetuará o cálculo do saldo devedor corrigido durante o ajuste anual.

Legislação autoriza dedução de taxas condominiais e impostos territoriais
Uma estratégia legal para atenuar o impacto do imposto sobre a renda imobiliária é a aplicação das deduções autorizadas pela Receita Federal. O locador tem o direito de abater do valor bruto recebido uma série de despesas operacionais atreladas à manutenção do próprio imóvel, desde que tais custos tenham sido arcados por ele e não pelo inquilino. Entre os gastos passíveis de dedução, destacam-se:
Taxa de administração: O percentual cobrado pelas imobiliárias para gerenciar o contrato.

Condomínio: As cotas condominiais ordinárias pagas no período.

IPTU: O Imposto Predial e Territorial Urbano incidente sobre a propriedade.

Para usufruir desses abatimentos de forma regular, o contribuinte fica obrigado a arquivar de forma organizada todos os comprovantes, recibos e notas fiscais dessas despesas por um período mínimo de cinco anos, servindo como salvaguarda em caso de auditoria oficial.

Registro do patrimônio na ficha de bens deve considerar o custo histórico de aquisição
A declaração da propriedade em si segue critérios rígidos de contabilidade fiscal e deve ser inserida na ficha de bens e direitos. O erro mais comum entre os declarantes é atualizar o valor do imóvel com base nas oscilações do mercado imobiliário local. O Fisco exige que o patrimônio seja reportado pelo seu custo histórico de aquisição, somando-se a esse montante exclusivamente os valores de reformas e benfeitorias devidamente documentadas.

Para as aquisições realizadas no decorrer do ano de 2024, o usuário precisa detalhar no campo de discriminação a data exata da transação, o montante total transacionado e as condições financeiras do negócio. No caso de unidades habitacionais recebidas por herança, a inclusão ocorre no inventário do falecido ou pelo valor formalizado na partilha de transmissão. Para propriedades adquiridas por meio de doação espontânea, adota-se como referência o valor estipulado no instrumento legal de doação. Se o imóvel for fruto de um financiamento de longo prazo, o contribuinte não deve colocar o valor total do bem, mas sim a soma exata de todas as parcelas e entradas pagas acumuladas até o encerramento do ano de 2025.

Alíquotas sobre o ganho de capital e critérios para garantir a isenção tributária
As transações de compra e venda de imóveis também disparam obrigações junto ao Leão. Quando uma propriedade é alienada por um montante superior ao seu custo de aquisição registrado, configura-se o ganho de capital (lucro imobiliário). Sobre esse lucro, incide uma cobrança tributária cujas alíquotas variam entre 15% e 22,5%, com o cálculo sendo efetuado de forma automática pelo aplicativo gerador da Receita Federal.

Contudo, a legislação prevê janelas específicas de isenção total desse imposto sobre o lucro obtido na venda, amparando o cidadão sob as seguintes condições regulamentares:
Prazos de reinvestimento: O vendedor fica isento se utilizar a totalidade do dinheiro da venda para adquirir outro imóvel residencial localizado no país em um prazo máximo de até seis meses (180 dias) após a assinatura do contrato.

Tetos de valor: Operações de alienação de imóveis cujo valor total da venda seja inferior ao teto de R$ 440 mil, desde que o proprietário não tenha realizado outra transação semelhante nos últimos cinco anos.

Antiguidade do patrimônio: Propriedades antigas adquiridas originalmente até o ano de 1969 gozam de dispensa integral do imposto sobre o ganho de capital.
Com informações da Agência Brasil